上半年房企融资成本普降,谁降?谁升?

今年以来，受新冠肺炎疫情影响，境内流动性持续宽松，融资成本走低，但企业融资分化加剧。9月21日，亿翰智库发布的“2020年中期40家典型房企融资成本”研究成果显示，融资成本分化依然严峻。其中，20家房企的融资成本低于6%，中海最低，仅为4.01%；另有6家房企的融资成本高于8%。未来，在严格的融资环境以及“三道红线”的预期压力下，业内人士认为，部分房企负债规模增长将放缓，财务稳健的房企有利于继续发挥低成本融资优势。融资成本“马太效应”凸显今年上半年，房企融资成本普遍下降。

据中国指数研究院的数据显示，今年1-6月，房企信用债发行总规模3282亿元，同比基本持平，平均利率为4.3%，同比下降1.2个百分点。而从亿翰智库对2020年上半年40家典型房企融资成本的统计排行来看，40家典型房企平均融资成本为6.33%，较2019年的6.46%下降0.13个百分点。在40家房企中，共有29家企业融资成本相比2019年底下降，8家房企融资成本上涨，3家未变。

相比之下，蓝光发展和中梁控股融资成本下降最为明显。其中，蓝光发展融资成本下降了0.62个百分点，为8.03%；中梁控股融资成本上半年为8.9%，较2019年下降了0.50个百分点。在亿翰智库分析人士看来，中梁控股融资成本下降的主要原因是2020年新增境外融资渠道，境内非银行借款规模下降，与此同时公司长短期偿债能力增强。在典型的40家房企中，除了大部分房企融资成本下降外，还有3家房企融资成本与2019年持平，例如中国奥园和佳兆业。值得关注的是，有8家房企融资成本较2019年有所上升，其中德信融资成本上升较为明显，上半年融资成本8.92%，较2019年8.40%上升了0.52个百分点。

通过梯队更容易看出房企融资成本的“马太效应”进一步凸显。对此，亿翰智库将40家典型房企分为三个梯队。第一梯队（融资成本小于等于6%）中的20家房企财务稳健，长短期偿债能力较强，上半年融资成本较2019年全部下降，平均下降0.19个百分点。其中，碧桂园上半年的融资成本为5.85%，相比2019年末下降了49个基点。值得一提的是，在第一梯队的20家房企里就有12家是国企。第二梯队（融资成本介于6%和7%之间）共有8家房企，平均融资成本为6.63%；其中，正荣、雅居乐等5家房企的融资成本较2019年有所下降；新城控股与华发股份两家企业融资成本上升；中骏集团融资成本与2019年持平。而第三梯队（融资成本在7%以上）共有12家房企，公司财务杠杆相对偏高，导致长短期偿债能力偏弱，融资成本相对偏高。

2020年上半年40家典型房企融资成本表负债规模增长或放缓事实上，融资成本直接影响企业的盈利能力。而融资成本的高低，除了受融资结构影响外，还与偿债能力有关，也就是说，公司的财务杠杆在一定程度上会影响融资成本水平。根据亿翰智库2020上半年发布的50家A+H股代表性上市房企的净负债率表现，上述前两个梯队除部分国企外，净负债率均低于94.2%的均值；第三梯队的11家房企中有5家房企净负债率过百。众所周知，此前，多数房企在发布2020年上半年业绩的同时，都提出要降低有息负债规模，提升公司长短期偿债能力。其中，中国金茂的资金杠杆率相较2019年底有所下降，但仍提出未来还将逐步控制负债。泰禾更是提出将加强现金流管控，通过多种渠道筹集资金，积极解决债务问题。

亿翰智库认为，未来在严格的融资环境以及“三道红线”的预期压力下，部分房企负债规模增长将放缓，财务稳健的房企有利于继续发挥低成本融资优势。此外，下半年房企依然注重通过加快销售回款、持续优化债务结构，以保障企业资金流安全，实现融资渠道的多元化和资信评级的上升，最终推动融资成本的下行。

中指研究院进一步分析，2020年上半年，受疫情等因素影响，国内流动性相对宽松，房地产企业迎来融资窗口期，但与此同时，政府强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持“房住不炒”的定位。在这样的背景下，未来房地产企业应通过确保现金流安全，不断优化债务结构，审慎进行各项投资等举措，促进企业稳健发展，实现综合融资成本的进一步下行。